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楼市剥掉伪装!100个城市在2010-2016年房价一?#32622;?#28072;

2019-06-27来源:幸福家搜索“幸福家网”小程序了解更多精彩内容

今年的楼市,可以用四个字来形容:跌宕起伏。1-2月份,正值寒冬,楼盘去化?#23454;?#30772;30%,多个?#35753;?#22478;市土地流拍率维持在20%以上,房企资金面越来越紧张,债务违约事件屡见不鲜,部分购房杠杆较高的城市,也传出

今年的楼市,可以用四个字来形容:跌宕起伏。

1-2月份,正值寒冬,楼盘去化?#23454;?#30772;30%,多个?#35753;?#22478;市土地流拍率维持在20%以上,房企资金面越来越紧张,债务违约事件屡见不鲜,部分购房杠杆较高的城市,也传出了炒房客弃房断供的消息。

3-5月份,楼市正式复苏,尤其以长三角、珠三角城市群最为典型,地王重现,购房者信心高涨,部分城市拿着全款甚至都买不到房子,限价楼盘成为“香饽饽”。

进入6月份,调控预期愈加强烈,房企融资额创出2017年以来最低值,苏州、合肥、东莞、西安连续出手,针对限售、限购、公积金、土拍做出更加严格的限制。

数据显示,2018年5月以来,300城宅地成交建面累计增速达到32%的高点后持续回落,2019年5月降至5%。

分城市能级看,一线、二线、三四线城市的土地成交累计增速分别在2018年的1月和5月回落,一直持续到现在,各线城市投资均已出现见顶迹象,印证了房地产投资拐点已现。

从这个角度来看,楼?#24184;?#32463;剥掉了“伪装”。

为什么说是“伪装”呢?在2016-2018三年内,各城市房价轮动上涨,普涨式的炒作,成为这个时期楼市的典型特征,更容易让人产生一种幻象:房价似乎会永远涨下去。

6月24日,中泰证券宏观分析师梁中华在2019年中期报告中指出,2016年四季度开始收紧大城市调控,大城市房地产从2017年二季?#32676;?#24320;始呈?#20540;?#25972;;而小城?#24184;?#30452;在进?#20449;?#25913;货?#19968;?#21050;激,直到去年下半年政策微调。

但地产看似总量稳定的背后,也蕴藏着下行风险,尤其是小城市。梁中华称,他观察了100个城市,房价在2010-2016年间几乎一分未涨,主要原因在于城镇化需求增加同时,供给也增加,各地都在做新城开发。

目前绝大部分城市的房价收入比超过15倍,也就是说,一对夫妻买一套100平米的房子,需要15年的全部可支配收入,如果平时花去一半,就需要翻倍至30年。

按专家的观点,在2016年之前,其实绝大部分城市房价一直很平稳,这就是过去三年楼市的“伪装”,直到今年才真正被剥掉了。

基于此,笔者认为,未来楼市将会具备两?#20540;?#22411;特征。

首先,“虚胖”的城市会露出本来“面目”。

什么?#23567;?#34394;胖”?指的就是那些在2016年之前房价萎靡不振,2016年之后突然大涨的城市,它们在短短三年内并没有充分的人口流入,也缺乏完善的就业机会,仅仅?#24378;?#26842;改货?#19968;?#23433;置、区位优势?#25293;睢?#26032;城区建设来拉动楼市的景气度,因此,在短短几年的“好光景”之后,长期走熊将不可避免。

具体而言,?#24418;?#37096;的地市和县城,非核心城市群周边的三线以下城市,常住人口小于50万,去化周期长达20个月以上,潜在土地供应达两年以上的城市,均包括在内。

其次,高杠杆购房者的压力会加剧。

有机构剖析了我国居民的资产负债表,发现有6成居民资产直接或间接配置到了房地产相关领域,这样做有利也有弊,?#28909;紓?017年房产增值是居民可支配收入增幅的2倍,2018年达到了3倍。

简而言之,在以前,房价涨得越快,高杠杆购房者越受益。

以后就不同了,一旦房价进入“稳中有降”的趋势,高杠杆的投机客会第一个受到冲击。

一方面,是持续增加的高额月供压力,另一方面,是房产市值缩水带来的亏损压力,再考虑到房产税、空置税等未来可能落地的不利因素,可以预见的是,靠房产升值就能“躺赚”的年代,一去不复返了。

(图文来源于网络)


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